Вопрос – ответ

– Могут ли мне перекрыть въезд в СНТ, если я не член садового общества? Я соб­ственник земли и садово­го домика на территории СНТ. Председатель сказал, что необходимо вступить в СНТ, пото­му что земля на их территории. В этом году требуют оплату за членство, свет и воду. Но за свет будут брать теперь по счётчику, а водой мы не пользуемся: не­чего поливать, да и скважина своя есть. Налог на землю и дом я плачу. Можно ли отказаться от членства в СНТ, и какие могут быть последствия? В СНТ гово­рят, если выйти, то нельзя будет на ма­шине заезжать на участок по их дорогам.

– В данном случае необходимо выделять два раз­ных понятия: право собственности на дачный участок и членство в садовом обществе. Если собственник дачного участка (как, впрочем, и не собственник) яв­ляется членом садоводческого общества, он обязан подчиняться решениям общего собрания садового общества, в том числе и тем из них, на которых уста­навливается размер членских взносов. Именно поэтому член садового общества обязан уплачивать членские взносы только на основании факта членства в садовом обществе. И в данном случае неважно, использует ли такой дачник участок, пользуется ли электричеством и водой – в данном случае платить членские взносы он должен на основании того, что является членом садо­вого общества и обязан подчиняться Уставу, в котором данная обязанность прописана. Отношения между СНТ и собственником дачного участка, не являющегося чле­ном СНТ, регулируются договором, условия которого формируются сторонами самостоятельно (нет закона, определяющего содержание такого договора). При недостижении согласия по условиям такого договора, согласование происходит в судебном порядке.

По поводу запрета на заезд на территорию СНТ не­обходимо отметить следующее.

Запретить проход собственнику к принадлежав­шему ему земельному участку нельзя. Это будет означать ограничение права собственности, которое не допускается по Конституции РФ. Никто не может быть ограничен или лишён своего права, если нет на это решения суда. Никакой председатель и никакое решение общего собрания не могут заменить собой решения суда. В том случае, если вам ограничивают въезд в садовое общество, следует немедленно вы­звать полицию, зафиксировать факт того, что чинятся препятствия в проходе или проезде. Если после этого проблема не разрешилась, то придётся обращаться в суд с иском об устранении препятствий в пользова­нии земельным участком. Кроме того, параллельно с судебным процессом можно написать заявление в про­куратуру, подробно изложив сложившуюся ситуацию, и попросить уполномоченный орган отреагировать в соответствии с законом.

– Хочу купить таунхаус. Нашёл подходящий и по располо­жению, и цене. Земля у про­давца в аренде. По словам продавца, после покупки таунхауса я, как новый собственник недвижимости, вправе без проблем оформить землю в собственность. Кто должен платить за выкуп земли? И не возникнет ли у меня проблем с выкупом земли?

– По поводу распределения обязанностей по выкупу земли в законе нет чёткого указания на то, кто должен выкупать землю: продавец до продажи вам таунхауса, либо покупатель после приобретения данного объекта. Этот вопрос решается продавцом и покупателем са­мостоятельно на основании личной договорённости. Например, вы можете поставить продавцу условие о покупке таунхауса только вместе с оформленной в соб­ственность землей. По поводу проблемности оформ­ления земли в собственность необходимо отметить, что на основании действующего законодательства собственник недвижимости по общему правилу имеет право на выкуп земельного участка по ставке 60 % от кадастровой стоимости земельного участка. При этом участок вначале можно взять в аренду, а затем его выкупить, договор аренды не будет препятствием в оформлении земли в собственность. Поскольку право собственности у покупателя возникает в этом году, он не будет иметь право на выкуп земли бесплатно. Право на выкуп земли по ставке 5% от кадастровой стоимости имеют: инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; пенсионеры; граждане, имеющие трёх и более детей; ветераны категорий, установленных Федеральным за­коном от 12 января 1995 года N 5-ФЗ «О ветеранах». Таким образом, купив таунхаус без земельного участка и не имея права на льготное оформление земельного участка, вы можете потратить немалые деньги на выкуп земельного участка в собственность. Вывод: покупать таунхаус лучше вместе с оформленным в собствен­ность участком.

– Хочу приобрести дачный уча­сток, однако продавец не по­казывает всех документов на землю. На мои прямые вопросы об оформлении дачи отвечает уклончиво, говорит, что документы оформляются и скоро будут готовы. Подскажите, как мне себя вести и какие документы потребовать при оформле­нии сделки.

– Необходимо потребовать все правоустанавлива­ющие документы на участок. Продавец обязан предо­ставить вам для ознакомления копии документов. Если не предоставляет документы или затягивает предоставление, значит с документами не всё в по­рядке. Необходимо изучить представленные доку­менты и, прежде всего, правоустанавливающие – то есть те, которые подтверждают право собственности Продавца на дачный участок. Запомните: покупать участок можно только у собственника, если докумен­тов о праве собственности нет, то и покупать нечего! Необходимо обратить внимание на наличие меже­вания земельного участка. Участок без межевания лучше не покупать. Поскольку границы такого участка не установлены на местности, купив такой участок, вы с большей вероятностью получите в будущем проблемы, связанные с установлением границ на местности (участок может быть меньшей по площа­ди, границы соседних участков могут пересекаться с вашим и т.д.). Не следует покупать участок на осно­вании простой расписки либо устной договорённости, поскольку впоследствии будет трудно доказать факт покупки дачного участка. При купле-продаже необхо­димо составлять письменный договор купли-продажи участка и сразу же регистрировать переход права собственности в Росреестре. Соблюдение указан­ных правил позволит купить и оформить земельный участок без юридически проблем и неблагоприятных последствий.

– У меня в собственности имеется недострой, в 2007 году я оформил его как ОНС и получил Свидетельство о праве собственности. Дом достроил, но переводить его в завершённый объект не тороплюсь, так как говорят, что если оформляю ОНС как жилой дом, попаду на большие налоги. Так ли это?

– Объект незавершенного строительства – это объ­ект, по которому не закончены строительные работы. В зависимости от применяемой налоговой базы уста­новлены особенности налогообложения таких объектов (статьи 399,401, 402, 403 и 406 Налогового кодекса Российской Федерации). С 1 января 2015 г. объект не­завершенного строительства является объектом нало­гообложения по налогу на имущество физических лиц, если на такой объект оформлено право собственности (пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). Кроме того, следует обратить внимание на акты, издаваемые на местном уровне. Со­гласно решению Оренбургского городского Совета «Об установлении налога на имущество физических лиц» от 30 октября 2015 года N 24 (с изм. 24.12.2019 года) налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц устанавливаются в размере 0,1 % в отношении объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом. Как видим, за зарегистрирован­ный в ЕГРН ОНС вы платите по налогу на имущество физических лиц налоговую ставку в размере 0,1 %. Что же произойдет, если вы переоформите ОНС на завершённый строительством жилой дом? Согласно статье 406 НК РФ в отношении жилых домов, в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, налоговые став­ки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1. То есть в случае перевода ОНС в жилой дом ставка налога на имущество не поменяется. Может изменить­ся кадастровая стоимость, однако такое изменение на размере налога на имущество сильно не отразится.

– Можно ли купить дом, если земля без межевания? Планирую приобрести жилой дом вме­сте с земельным участком. И на дом, и на землю право оформлено, продавцы предо­ставили выписки из единого реестра недвижимости. Однако при из­учении документов на землю выяснили, что земельный участок стоит на када­стровом учёте без проведения процедуры межевания. Продавцы нас заверили, что на сделку купли-продажи это не повли­яет, и купить такой участок вместе с домом мы сможем и после покупки самостоятельно провести межевание купленной земли. Подскажите, стоит ли покупать такой участок, не рискуем ли мы, покупая такой участок?

– По поводу возможности покупки земельного участка без прохождения процедуры межевания – продавец прав. На основании действующего законодательства земельный участок может быть предметом договоров, в том числе и купли-продажи, при наличии кадастрового учёта, пусть даже без установления границ на местно­сти. Однако, покупая такой земельный участок, важно помнить о тех неблагоприятных последствиях, которые могут наступить в будущем уже после покупки земель­ного участка. Отсутствие межевания не позволит Вам узнать, находится ли жилой дом в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности. Так, совсем недавно к нам обратился клиент, который после покупки такого земельного участка и последующего проведения межевания выявил факт нахождения части жилого дома на земельном участке соседа. Отсутствие межевания не позволит Вам проверить, соответствуют ли фактически границы купленного земельного участка границам земельного участка, поставленным на када­стровый учёт. Зачастую покупателей такой земли ждёт сюрприз, поскольку покупая участок по документам, например семь соток, вы можете в натуре получить и шесть, и даже пять соток. Покупая землю без межева­ния, вы можете столкнуться с проблемами размещения забора и объектов недвижимости за «красными линия­ми», что, в свою очередь, приведёт к проблемам с орга­нами власти. Вывод: земельные участки без процедуры межевания лучше не покупать, а если и покупать, то необходимо предварительно сделать топографическую съёмку земли, на основании которой вы можете полу­чить полную картину с границами участка.

Юрист правового центра

«Точка опоры – Оренбуржье»

Виктор ПЯТИН