ВОПРОС – ОТВЕТ. О ЖИЛЬЕ

– В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаконным подлежит ли гражданин выселению?

– В судебной практике часто встречаются случаи признания договоров купли-продажи жилых помещений недействительными. Это возникает, когда покупатель либо продавец считают, что такой договор не соответствует требованиям действующего законодательства, либо одной из сторон не исполнены обязательства по договору.

Обычно такие споры рассматриваются судами совместно со спорами о признании покупателей утратившими право пользования жилым помещением и об их выселении.

При признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным ввиду неисполнения покупателем обязанности об оплате цены договора за продавцом сохраняется право пользования жилым помещением, и он имеет право выселить несостоявшегося покупателя из своей недвижимости.

Сложнее обстоят дела в случае признания договоров купли-продажи недействительными ввиду несоблюдения его формы. В таких случаях суд, установив факт ничтожности сделки купли-продажи, решает вопрос о реституции (когда сторона, которая получила что-либо по сделке, должна возвратить другой стороне полученное в натуре, а если это невозможно – возместить его стоимость), а затем – вопрос о сохранении либо утрате за сторонами права пользования жилым помещением.

При этом с продавца могут быть взысканы проценты с разницы между внесённой покупателем платой и стоимостью недвижимости, если она явно ниже, чем покупатель за неё заплатил. Кроме того, если покупатель произвёл неотделимые улучшения в виде ремонтных работ, он вправе взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.

В ряде случаев суды сохраняют за несостоявшимися собственниками право пользования спорным жилым помещением на определённый промежуток времени, достаточный для переоформления документов и осуществления выселения.

– Куда следует обращаться в случае некачественного проведения капитального ремонта дома?

– Если капитальный ремонт проводится региональным оператором (Фондом капремонта), то согласно положениям Жилищного кодекса РФ – именно оператор обязан проконтролировать качество выполненных работ.

Если деньги на капремонт собирались на специальном счёте, то ответственность лежит на его владельце – Управляющей организации, ТСЖ или ЖК, осуществляющем управление вашим МКД.

После чего необходимо подготовить жалобу в одну из таких организаций. Жалоба составляется в произвольной форме. К ней необходимо приобщить имеющиеся у вас доказательства, которые относятся к делу (фотографии, результаты проведённых независимых экспертиз, копии имеющейся переписки).

В случае если региональный оператор или владелец специального счёта не реагирует на жалобы жителей, необходимо обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию области, в котором отметить тот факт, что вы уже обращались в указанные ранее организации, но для устранения проблемы не было предпринято никаких действий.

В случае непринятия мер вышестоящими инстанциями вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд об обязании Фонда либо управляющей организации устранить имеющиеся недостатки.

Также вы можете обратиться за защитой нарушенных прав в органы прокуратуры по месту вашего жительства.

– Расскажите о сроках  «дачной амнистии».

– Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» так называемая «дачная амнистия» продлена до 1 марта 2031 года.

Так, до 1 марта 2031 года применяется упрощённый порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведённые до 14 мая 1998 года в границах населённого пункта, и право собственности на которые у граждан отсутствует.

Определён перечень документов, необходимых для предоставления гражданам в собственность бесплатно земельных участков, расположенных под такими жилыми домами, порядок государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки.

Также до 1 марта 2031 года продлевается срок действия упрощённого порядка оформления гражданами своих прав на жилые или садовые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Информация подготовлена с использованием материалов СМИ,

системы «ГАРАНТ», «КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС»

юристом Правового центра «Точка Опоры – Оренбуржье» Виктором ПЯТИНЫМ