Вопрос-ответ
– Как снять с кадастрового учёта разрушенный дом?
– Действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости с кадастрового учёта при их гибели или уничтожении. Для этого необходимо обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ на территории субъекта Российской Федерации, где расположен соответствующий объект недвижимости, со следующими документами:
1) заявление о снятии с учёта объекта недвижимости. Такое заявление вправе представить собственник здания или собственник земельного участка, на котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Бланк заявления можно скачать заранее на официальном сайте Росреестра или оформить в офисе приёма;
2) правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учёта (только в случае, если права на разрушенный объект возникли до 01.01.1998 и не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
3) документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра разрушенного дома. Форма акта обследования и требования к его подготовке утверждены приказом минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 627.
В результате проведения учётных действий заявителю или его представителю будет выдана кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащая внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования объекта недвижимости.
Снятие с кадастрового учёта объекта недвижимости осуществляется бесплатно в срок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов органом кадастрового учёта.
– Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости?
– Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК) в случаях, предусмотренных федеральным законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1, пункт 2 статьи 163). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность (пункт 3 статьи 163).
В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона № 218-ФЗ);
сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, в случае если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть, например, предметом договора купли – продажи, дарения, мены является не объект недвижимости, а доля в праве общей собственности на него), такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
– Можно ли оформить ещё недостроенный жилой дом, и распространяется ли «дачная амнистия» на такой объект?
– На данный момент постройка жилого дома попадает под так называемый закон о «дачной амнистии», который упрощает требования к строительству и к дальнейшему оформлению. «Дачная амнистия» действует до 31 марта 2031 года и касается строительства на земельных участках ИЖС, ЛПХ и садовых/дачных.
Обращаю Ваше внимание, что дачная амнистия даёт возможность оформить дом, который построен ДАЖЕ с нарушением отступов. Регистратор не должен учитывать отступы при проверке заявления, это выходит за рамки его полномочий. Значит, в любом случае он обязан зарегистрировать дом. Главное, чтобы дом не выходил за кадастровые границы нашего земельного участка.
Жилой дом можно оформить на этапе «коробки», то есть без внутренней отделки, ремонта и т.д.. Главное, чтобы была крыша, установлены окна и двери (тепловой контур). Коммуникации необязательны. Желательно, чтобы были межкомнатные перегородки. Именно желательно, т.к. кадастровый инженер при составлении технического плана на дом не обязан определять степень его готовности – пп. 18 п. 51 Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082. Отсутствие перегородок и комнат не помешает оформлению, потому что, по мнению Росреестра, это не является основанием для отказа. Самое главное, чтоб в процессе площадь дома не менялась, ведь она отражается в техническом плане. А далее как говорится, «по старой схеме»! Собственник земли обращается в МФЦ с правоустанавливающим документом на землю и техническим планом дома.
– Гаражная амнистия: всё бесплатно? Как в практическом плане оформить гараж и землю по так называемому закону о «гаражной амнистии»? Можно ли оформить бесплатно, и что для этого нужно?
– Сразу отмечу, в данной публикации идёт речь именно о ФЗ № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так называемом Законе о «гаражной амнистии».
Закон о «гаражной амнистии» не узаконивает гаражи по факту их существования. Если на гараж нет никаких документов, то гараж не узаконить!
Также не узаконить гараж, построенный после 2004 года!
Закон не поможет узаконить металлический гараж, можно оформить только землю под ним!
Кроме того, закон не распространяется на:
многоярусные (многоэтажные) гаражи,
подземные гаражи
гаражи в многоквартирных домах, в том числе расположенные на землях МКД,
гаражи, расположенные во дворах частных домов, дач, объектов коммерческого назначения или используемые в предпринимательской деятельности,
гаражи, построенные на основании законодательства о долевом строительстве,
гаражи, обслуживающие органы власти.
Для оформления прав на гараж и землю по гаражной амнистии необходим землеотвод (либо в случае отсутствия: документ технической инвентаризации гаража или договор на подключения гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг).
Важно понимать: оформление гаражей и земли по закону — это не бесплатно!!!
Да действительно, Вы не платите государству: ни выкупную стоимость земли, ни выкупную стоимость гаража, ни госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
Однако Вы платите: за изготовление схемы земли, межевого плана, технического плана, за нотариальное удостоверение доверенности (в случае оформления прав через представителя), за юридические услуги (в случае оформления прав через представителя).
Ситуацию поможет исправить коллективное оформление гаражей и земли, поскольку массовое обращение за оформлением сокращает затраты на оформления в разы.
– Как «прирезать» дополнительный кусок земельного участка к своему? Довольно часто задаваемый вопрос собственниками частного сектора: «Я собственник земельного участка под жилым домом. Перед въездом на мой участок имеется свободный участок, примерно пап соток, который я бы хотел присоединить к своему участку. Возможно ли этои как мне это сделать?».
– Наличие у Вас права собственности на земельный участок даёт возможность приобрести земельный участок рядом с Вашим без проведения торгов, а на основании так называемой процедуры «перераспределения земель».
В чём его суть? Вы, как собственник земли, подготавливаете схему перераспределения земельного участка, находящегося в Вашей собственности и земельного участка, на который Вы претендуете, и находящегося в гос. собственности.
Важно, чтобы суммарная площадь вновь образованного участка (Ваш участок + дополнительный) не превышали площадь максимально допустимого размера земли, предоставляемого в собственность физическим лицам (например, для города Оренбурга это 15 соток).
На основании Вашего заявления и подготовленной схемы земли Администрация рассматривает заявление и принимает решение об утверждении схемы, либо об отказе в утверждении схемы. Такой отказ возможно обжаловать в суде, поскольку в таком случае только в суде удастся добиться предоставления дополнительной земли.
Распоряжение об утверждении границ является основанием для внесения изменений в ЕГРН Вашего земельного участка (он увеличивается на площадь присоединяемого).
И в завершение Вам необходимо опять обратиться в Администрацию и заключить соглашение о перераспределении земли, заплатить выкупную стоимость дополнительного участка (15 процентов от его кадастровой стоимости) и подать документы на регистрацию в Росреестр.
Виктор ПЯТИН
юрист правового центра «Точка опоры – Оренбуржье»
.jpg)
